Leitfaden zum Immobilienkauf in Hurghada für Ausländer 2026

Alles, was Sie über Eigentum, Kaufverträge, Registrierung, Steuern,
Aufenthaltsgenehmigung, Resortgebühren und den Schutz vor Immobilienbetrug wissen müssen.

Hurghada hat sich in den vergangenen Jahren zu einer der wichtigsten ägyptischen Städte entwickelt,
in denen Ausländer Immobilien kaufen. Die Gründe reichen vom dauerhaften Wohnen über das
Überwintern und den Besitz einer Ferienwohnung bis hin zur Vermietung der Immobilie und der
Erzielung zusätzlicher Einnahmen.

Hurghada bietet eine große Auswahl an Immobilien. Das Angebot reicht von Studios und kleinen
Wohnungen über Apartments mit Meerblick bis hin zu Villen sowie Wohneinheiten innerhalb
touristischer Anlagen und geschlossener Wohnanlagen.

Der Kauf einer Immobilie in Hurghada sollte jedoch nicht mit dem Betrachten von Bildern oder einer
Einigung über den Kaufpreis beginnen. Der richtige Weg beginnt mit der Prüfung der
Eigentumsverhältnisse, der Grundstücksdokumente, der Baugenehmigung, der
Registrierungsmöglichkeiten der Wohneinheit sowie möglicher Schulden und Gebühren.
Anschließend muss der Kaufvertrag durch einen Rechtsanwalt geprüft werden, der unabhängig vom
Verkäufer und vom Immobilienvermittler arbeitet.

Das Vorhandensein eines vom Verkäufer unterschriebenen Kaufvertrages bedeutet nicht automatisch,
dass der Käufer bereits ein rechtlich vollständig geschützter Eigentümer geworden ist. Ebenso
bedeutet der Besitz einer Immobilie in Ägypten nicht automatisch, dass der Eigentümer eine
Aufenthaltsgenehmigung, eine Arbeitserlaubnis oder das Recht zur Ausübung einer gewerblichen
Tätigkeit erhält.

Dieser Leitfaden erläutert deshalb die wichtigsten Informationen, die ein Ausländer vor dem Kauf
einer Immobilie in Hurghada im Jahr 2026 kennen sollte.

1. Warum kaufen Ausländer Immobilien in Hurghada?

Viele Ausländer entscheiden sich aus folgenden Gründen für Hurghada:

• Das warme Klima während des größten Teils des Jahres.
• Die Lage am Roten Meer sowie die Nähe zu Stränden und Tauchgebieten.
• Ein internationaler Flughafen mit Direktverbindungen zu zahlreichen europäischen Städten.
• Eine große Auswahl an günstigen, mittelpreisigen und luxuriösen Immobilien.
• Im Vergleich zu zahlreichen europäischen Ländern teilweise niedrigere Lebenshaltungskosten.
• Das Vorhandensein ausländischer Gemeinschaften und Einwohner aus Deutschland, Großbritannien, Italien, den Niederlanden und weiteren Ländern.
• Die Möglichkeit, die Immobilie selbst zu bewohnen oder zu vermieten, sofern die gesetzlichen und organisatorischen Vorschriften eingehalten werden.
• Die Verfügbarkeit von Wohn- und Tourismusprojekten innerhalb Hurghadas und in den umliegenden Regionen.

Diese Vorteile bedeuten jedoch nicht, dass jedes Immobilienprojekt sicher ist oder dass jeder
ungewöhnlich niedrige Preis eine gute Gelegenheit darstellt. Eine Immobilie, die deutlich günstiger
als vergleichbare Angebote ist, kann Probleme hinsichtlich des Eigentums, der Genehmigungen,
der Versorgungseinrichtungen oder des Übergabetermins verbergen.

2. Dürfen Ausländer in Ägypten Immobilien kaufen?

Ja. Das ägyptische Recht erlaubt Nicht-Ägyptern unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen
den Erwerb bebauter Immobilien und unbebauter Grundstücke.

Das Gesetz Nr. 230 aus dem Jahr 1996 gehört zu den wichtigsten Gesetzen, die den
Immobilienerwerb von Nicht-Ägyptern in Ägypten regeln. Es wurde am 14. Juli 1996 erlassen und
trat am 15. Juli 1996 in Kraft.

Zu den bekanntesten allgemeinen Vorschriften dieses rechtlichen Rahmens gehören:

• Ein Ausländer darf grundsätzlich nur eine begrenzte Anzahl an Immobilien erwerben, die ihm und seiner Familie als privater Wohnsitz dienen.
• Für jede Immobilie gilt in den vom Gesetz erfassten Fällen eine maximale Grundstücks- beziehungsweise Immobilienfläche.
• Die Immobilie darf nicht zu den als historische oder archäologische Denkmäler eingestuften Immobilien gehören.
• Beim Kauf unbebauter Grundstücke gelten besondere Vorschriften.
• Für die Veräußerung der Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums können Einschränkungen gelten.

Diese Vorschriften dürfen jedoch nicht automatisch auf jedes Immobilienprojekt in Hurghada
übertragen werden.

Die geltenden Bestimmungen können unter anderem von folgenden Faktoren abhängen:

• Art der Immobilie.
• Behörde oder staatliche Stelle, die für das Grundstück zuständig ist.
• Ob das Projekt der ägyptischen Tourismusentwicklungsbehörde untersteht.
• Ob das Grundstück von der Provinzverwaltung oder einer anderen staatlichen Stelle zugeteilt wurde.
• Staatsangehörigkeit des Käufers.
• Lage der Immobilie.
• Zweck des Erwerbs.
• Für das Projekt geltende Entscheidungen, Ausnahmen und Sonderregelungen.

Ein ausländischer Käufer sollte deshalb eine schriftliche rechtliche Einschätzung zur konkreten
Wohneinheit erhalten und sich nicht lediglich auf die allgemeine Aussage verlassen:
„Ausländer dürfen in Ägypten Immobilien kaufen.“

3. Welche Arten von Immobilien können Ausländer kaufen?

Abhängig vom Projekt, vom Standort und von den vorhandenen Dokumenten können für einen
ausländischen Käufer unter anderem folgende Immobilienarten infrage kommen:

• Studio.
• Wohnung.
• Wohnung innerhalb einer touristischen Anlage.
• Chalet oder Ferienwohnung.
• Maisonettewohnung.
• Penthouse.
• Reihenhaus.
• Freistehende Villa.
• Gewerbliche oder geschäftlich genutzte Einheit nach Maßgabe der hierfür geltenden Vorschriften.
• Unbebautes Grundstück in bestimmten Fällen und unter zusätzlichen Voraussetzungen.

Dabei muss zwischen drei grundsätzlichen Kaufarten unterschieden werden:

Kauf einer fertiggestellten und bereits übergebenen Wohneinheit

Eine solche Immobilie lässt sich vergleichsweise leichter überprüfen, weil der Käufer die Wohnung,
das Gebäude und die Versorgungsanschlüsse besichtigen kann. Trotzdem müssen die
Eigentumsverhältnisse, Genehmigungen, Registrierungsmöglichkeiten und bestehende
Verbindlichkeiten geprüft werden.

Kauf einer Immobilie während der Bauphase

Diese Kaufart birgt höhere Risiken. Der Käufer ist darauf angewiesen, dass der Bauträger das
Projekt tatsächlich fertigstellt und die Immobilie zum vereinbarten Termin sowie in der vereinbarten
Qualität übergibt.

Kauf einer gebrauchten Immobilie

In diesem Fall müssen die gesamte bisherige Vertrags- und Eigentumskette, die vollständige
Zahlung des früheren Kaufpreises, die Wartungsgebühren sowie mögliche frühere Abtretungen oder
Verkäufe und bestehende Streitigkeiten geprüft werden.

4. Die wichtigsten Vorteile eines Immobilienkaufs in Hurghada

Eigene Unterkunft für Aufenthalte und Urlaube

Der Eigentümer kann seine eigene Immobilie nutzen, anstatt bei jedem Aufenthalt Hotelkosten zu
bezahlen. Das kann besonders interessant sein, wenn er jedes Jahr mehrere Monate in Ägypten
verbringt.

Möglichkeit der Vermietung

Die Wohneinheit kann langfristig oder kurzfristig vermietet werden, sofern der Kaufvertrag, die
Hausordnung des Projekts, die Genehmigungen und die gesetzlichen Regelungen eine solche
Vermietung erlauben.

Der Verkäufer darf dem Käufer jedoch keine „garantierte“ Mietrendite versprechen,
sofern kein klarer Verwaltungs- oder Vermietungsvertrag existiert.

Ein solcher Vertrag sollte mindestens folgende Punkte regeln:

• Höhe der Rendite.
• Dauer der Garantie.
• Für die Zahlung verantwortliche Vertragspartei.
• Fälle, in denen die Zahlung ausgesetzt werden kann.
• Verwaltungs- und Wartungskosten.
• Steuern.
• Recht des Eigentümers, die Wohneinheit selbst zu nutzen.

Unterschiedliche Immobilienpreise und Standorte

Hurghada umfasst einfache, mittelpreisige, touristische und luxuriöse Stadtteile und Projekte.
Deshalb unterscheiden sich Kaufpreise, Dienstleistungen, Vermietungsmöglichkeiten und
Wiederverkaufschancen erheblich.

Möglichkeit einer Aufenthaltsgenehmigung

Der Besitz einer Immobilie kann bei Erfüllung der geltenden Anforderungen hinsichtlich
Immobilienwert, Dokumenten und Banküberweisungen die Grundlage für die Beantragung einer
Immobilienaufenthaltsgenehmigung bilden.

Eine Aufenthaltsgenehmigung entsteht jedoch nicht automatisch mit der Unterschrift
unter einen Kaufvertrag. Sie darf auch nicht als garantierter Bestandteil des Immobilienkaufs
betrachtet werden, bevor die Voraussetzungen von der zuständigen Behörde geprüft wurden.

5. Nachteile und Risiken beim Immobilienkauf in Hurghada

Der Kauf einer Immobilie in Hurghada kann viele Vorteile bieten, ist jedoch auch mit
rechtlichen und finanziellen Risiken verbunden. Vor der Unterzeichnung eines Vertrags
sollten insbesondere folgende Punkte sorgfältig geprüft werden:

• Kauf einer Immobilie von einer Person, die nicht der tatsächliche Eigentümer ist.
• Kauf einer Wohneinheit, die bereits an eine andere Person verkauft wurde.
• Fehlende oder unklare Eigentumskette.
• Hypothek, Pfändung oder Rechtsstreit bezüglich der Immobilie.
• Fehlende Registrierung des Grundstücks oder Gebäudes.
• Errichtung des Gebäudes ohne Genehmigung oder entgegen der Baugenehmigung.
• Mehr Stockwerke als behördlich genehmigt.
• Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Vertrag angegebenen Fläche.
• Kein eigener Strom- oder Wasserzähler.
• Verzögerung der Übergabe um mehrere Jahre.
• Unerwartete Erhöhung der Wartungsgebühren nach dem Kauf.
• Verbot der Vermietung oder Einschränkung bei der Nutzung bestimmter Einrichtungen.
• Kauf eines Nutzungsrechts anstelle vollständigen Eigentums, ohne den Unterschied zu verstehen.
• Schwierigkeiten beim späteren Verkauf aufgrund unzureichender Dokumente.
• Unterzeichnung eines arabischsprachigen Vertrags, dessen Inhalt der Käufer nicht versteht.
• Barzahlung ohne eindeutigen Nachweis.
• Annahme, dass ein privater Vorvertrag einer endgültigen Registrierung entspricht.

Der größte Fehler besteht darin, die Kaufentscheidung allein auf persönliches Vertrauen
in den Vermittler oder Verkäufer zu stützen. Vertrauen ersetzt keine rechtlichen Dokumente.

6. Welche Unterlagen benötigt der ausländische Käufer?

Die benötigten Unterlagen können je nach Immobilie, Registrierungsmethode und
Aufenthaltsverfahren unterschiedlich sein. Üblicherweise werden folgende Dokumente verlangt:

• Gültiger Reisepass.
• Kopien des Reisepasses.
• Einreisestempel, Visum oder gültige Aufenthaltsgenehmigung, sofern erforderlich.
• Wohnanschrift in Ägypten und im Ausland.
• Kontaktdaten.
• Notarielle Vollmacht für einen Rechtsanwalt, wenn dieser die Verfahren übernehmen soll.
• Nachweise über Geldüberweisungen.
• Zahlungsbelege.
• Beglaubigte Übersetzungen bestimmter Dokumente, sofern verlangt.
• Nachweis über den Familienstand, falls erforderlich.
• Unterlagen des Ehepartners und der Kinder bei familienbezogenen Aufenthaltsanträgen.

Eine Vollmacht sollte stets klar formuliert und auf die notwendigen Befugnisse beschränkt sein.
Sie sollte dem Bevollmächtigten nicht das Recht einräumen, die Immobilie ohne ausdrückliche
Zustimmung des Käufers zu verkaufen oder den Kaufpreis entgegenzunehmen.

7. Welche Unterlagen muss der Verkäufer vorlegen?

Wenn der Verkäufer eine Privatperson ist

Vor der Zahlung einer größeren Reservierungsgebühr oder Anzahlung sollte der Käufer gut
lesbare Kopien der wichtigsten Unterlagen erhalten.

• Ägyptischer Personalausweis oder Reisepass.
• Original des Eigentumsnachweises.
• Sämtliche früheren Verträge innerhalb der Eigentumskette.
• Kaufvertrag des Verkäufers.
• Frühere Verkaufsvollmachten, sofern vorhanden.
• Nachweis über die Gültigkeit bestehender Vollmachten.
• Nachweis der vollständigen Kaufpreiszahlung.
• Belege über Wartungs- und Servicegebühren.
• Nachweis, dass keine offenen Verbindlichkeiten bestehen.
• Schriftliche Erklärung, dass die Immobilie nicht bereits verkauft wurde.
• Bestätigung, dass keine Hypothek, Pfändung oder gerichtliche Streitigkeit besteht.
• Zustimmung des Bauträgers oder der Projektverwaltung zum Wiederverkauf, sofern erforderlich.

Wenn der Verkäufer ein Bauträger ist

• Handelsregisterauszug.
• Steuerregistrierung.
• Angaben zur Gesellschaft und zum gesetzlichen Vertreter.
• Eigentumsnachweis des Grundstücks oder behördlicher Zuteilungsbeschluss.
• Nachweis über die Übergabe des Grundstücks.
• Baugenehmigung.
• Ministerielle Entscheidung oder weitere erforderliche Genehmigungen.
• Allgemeiner Projektplan.
• Bau- und Ausführungszeitplan.
• Nachweis über den Zahlungsstand des Grundstücks.
• Nachweis, dass der Bauträger die konkrete Wohneinheit verkaufen darf.
• Muster des Kaufvertrags.
• Zahlungsplan.
• Regelwerk für Wartung und Verwaltung.
• Informationen über Versorgungseinrichtungen und Übergabe.

Eine Gesellschaft, die sich weigert, dem Rechtsanwalt des Käufers die
Grundstücksdokumente oder die Baugenehmigung vor Zahlung eines größeren Betrags
vorzulegen, stellt ein deutliches Warnsignal dar.

8. Unterschied zwischen Vorvertrag, Registrierung und gerichtlicher Unterschriftsbestätigung

Privater oder vorläufiger Kaufvertrag

Ein privater Kaufvertrag dokumentiert die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer und
beschreibt die Immobilie, den Kaufpreis sowie die Verpflichtungen der Vertragsparteien.
Er ersetzt jedoch nicht automatisch eine endgültige Registrierung.

Klage auf Bestätigung der Echtheit der Unterschrift

Dieses Verfahren dient lediglich dem Nachweis, dass die Unterschrift tatsächlich von der
unterzeichnenden Person stammt. Es bestätigt weder die Eigentumsverhältnisse noch die
Rechtmäßigkeit des Verkaufs.

Die Aussage „Der Vertrag verfügt über eine gerichtliche Unterschriftsbestätigung,
deshalb ist die Immobilie sicher.“ ist daher rechtlich falsch.

Klage auf Gültigkeit und Vollstreckbarkeit des Kaufvertrags

Dieses Verfahren unterscheidet sich von der bloßen Bestätigung der Unterschrift. Es dient
grundsätzlich dazu, die Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag durchzusetzen und den
Eigentumsübergang zu ermöglichen, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Registrierung oder Eintragung

Die Registrierung ist der stärkste rechtliche Nachweis des Eigentums gegenüber Dritten.
Ob eine Registrierung möglich ist, hängt jedoch von mehreren Faktoren ab.

• Eigentumsnachweis des Grundstücks.
• Durchgehende Eigentumskette.
• Baugenehmigung.
• Rechtlicher Status der Wohneinheit.
• Grundstücksgrenzen.
• Zuständige Behörde.
• Frühere Verträge.
• Art des Projekts.

Der Rechtsanwalt sollte dem Käufer schriftlich mitteilen, ob die Wohneinheit sofort
registriert werden kann, ob zusätzliche Schritte erforderlich sind oder ob eine
Registrierung derzeit nicht möglich ist.

9. Wie kann der Ausländer prüfen, ob der Verkäufer der tatsächliche Eigentümer ist?

Vor dem Kauf einer Immobilie sollte der Käufer die Eigentumsverhältnisse sorgfältig
überprüfen. Folgende Schritte sind besonders wichtig:

1. Der Name des Verkäufers im Reisepass oder Personalausweis muss mit dem Namen im Eigentumsnachweis übereinstimmen.
2. Es muss das Original des Vertrags geprüft werden und nicht lediglich ein Foto auf einem Mobiltelefon.
3. Die gesamte Eigentumskette sollte bis zum ursprünglichen Eigentumsnachweis nachvollzogen werden.
4. Nummer der Wohneinheit, Gebäude, Stockwerk, Fläche und Grenzen müssen vollständig übereinstimmen.
5. Es ist zu prüfen, ob weitere Eigentümer, Erben oder Miteigentümer vorhanden sind.
6. Vorliegende Vollmachten müssen hinsichtlich Echtheit, Gültigkeit und Umfang überprüft werden.
7. Die zuständige Immobilienregistrierungsstelle sollte überprüft werden.
8. Bei Verdachtsmomenten sollten mögliche Gerichtsverfahren bezüglich der Immobilie oder des Verkäufers geprüft werden.
9. Falls erforderlich, muss die Zustimmung des Bauträgers zur Eigentumsübertragung vorliegen.
10. Der Verkäufer sollte vertraglich garantieren, dass die Immobilie nicht bereits an eine andere Person verkauft wurde.

Der Besitz der Schlüssel oder die Eintragung des Namens beim Sicherheitsdienst einer
Wohnanlage reicht nicht als Eigentumsnachweis aus.

10. Wie kann der Käufer prüfen, ob Hypotheken, Pfändungen oder Schulden bestehen?

Vor Abschluss des Kaufvertrags sollte der Rechtsanwalt insbesondere folgende Punkte
überprüfen:

• Status der Immobilie bei der Immobilienregistrierung.
• Eingetragene Hypotheken.
• Pfändungen.
• Offene Immobiliensteuern.
• Offene Rechnungen für Strom, Wasser und Gas.
• Noch nicht bezahlte Kaufpreisraten.
• Offene Wartungsgebühren.
• Verzugsstrafen.
• Gebühren für den Wiederverkauf oder die Vertragsübertragung.
• Verbindlichkeiten gegenüber der Eigentümergemeinschaft oder Verwaltungsgesellschaft.
• Gerichtliche Streitigkeiten.
• Nutzungsrechte oder langfristige Mietverträge zugunsten Dritter.

Der Kaufvertrag sollte ausdrücklich regeln, dass der Verkäufer sämtliche bis zum Tag der
Übergabe entstandenen Verbindlichkeiten übernimmt, sofern die Parteien nichts anderes
schriftlich vereinbaren.

11. Wie kann der Ausländer die Baugenehmigung überprüfen?

Vor dem Kauf sollten mindestens folgende Unterlagen eingesehen werden:

• Amtliche oder beglaubigte Kopie der Baugenehmigung.
• Nummer und Datum der Genehmigung.
• Anzahl der genehmigten Stockwerke.
• Genehmigter Nutzungszweck des Gebäudes.
• Genehmigte Bauzeichnungen.
• Nachweis, dass die konkrete Wohneinheit hinsichtlich Stockwerk und Fläche genehmigt wurde.
• Status des Gebäudes hinsichtlich möglicher Bauverstöße oder einer nachträglichen Legalisierung.
• Bescheinigung über die Nutzungstauglichkeit oder Unterlagen über die Gebäudeabnahme, sofern vorhanden.
• Genehmigungen der für das Projekt zuständigen Behörden.

Befindet sich die Wohneinheit in einem Stockwerk, das in der Baugenehmigung nicht
enthalten ist, sollte die Aussage „Alle Gebäude hier sind so gebaut.“ niemals als
rechtliche Garantie akzeptiert werden.

12. Bedeutung eines unabhängigen Rechtsanwalts

Ein unabhängiger Rechtsanwalt ist einer der wichtigsten Faktoren für einen sicheren
Immobilienkauf.

Der Rechtsanwalt des Käufers sollte:

• Unabhängig vom Verkäufer sein.
• Unabhängig vom Bauträger sein.
• Unabhängig vom Immobilienvermittler sein.
• Auf Immobilienrecht und den Erwerb durch Ausländer spezialisiert sein.
• Nicht nur den Vertrag, sondern auch sämtliche Projektunterlagen prüfen.
• Einen schriftlichen Rechtsprüfungsbericht erstellen.

Es ist nicht empfehlenswert, sich ausschließlich auf den
„Anwalt der Gesellschaft“ zu verlassen, da dieser in erster Linie die Interessen
des Bauträgers oder Verkäufers vertritt.

Ein vollständiger Rechtsprüfungsbericht sollte mindestens folgende Punkte enthalten:

• Name des rechtmäßigen Eigentümers.
• Grundlage seines Eigentums.
• Rechtliche Verkaufsmöglichkeit der Wohneinheit.
• Möglichkeit der Registrierung.
• Vorhandene Bauverstöße, Hypotheken oder Streitigkeiten.
• Art des erworbenen Rechts (Eigentum, Nutzungsrecht oder Zuteilung).
• Einschränkungen hinsichtlich Verkauf und Vermietung.
• Risiken, die nicht abschließend überprüft werden konnten.
• Abschließende Empfehlung:
  • Kauf empfohlen.
  • Kauf nur unter bestimmten Bedingungen.
  • Vom Kauf wird abgeraten.

13. Häufige Formen des Immobilienbetrugs in Hurghada

Beim Immobilienkauf in Hurghada sollten Käufer die häufigsten Betrugsformen kennen.
Viele Probleme lassen sich vermeiden, wenn sämtliche Unterlagen vor der Zahlung
gründlich geprüft werden.

Verkauf derselben Wohneinheit an mehrere Personen

Dies kann geschehen, wenn der Verkäufer mehrere private Kaufverträge verwendet und
keine eindeutige Registrierung vorhanden ist.

Verkauf einer Immobilie, die dem Verkäufer nicht gehört

Eine Person kann beispielsweise eine Immobilie anbieten, die einem Familienmitglied,
einem Geschäftspartner oder einer anderen Gesellschaft gehört.

Verwendung einer widerrufenen oder unwirksamen Vollmacht

Eine Kopie einer Vollmacht beweist nicht, dass diese weiterhin gültig oder nicht
zwischenzeitlich widerrufen wurde.

Verkauf eines Projekts ohne gesicherte Grundstücksrechte

Ein Projekt kann vermarktet werden, bevor die Grundstückszuteilung, die Übergabe
des Grundstücks oder die erforderliche Baugenehmigung abgeschlossen wurden.

Irreführende Flächenangaben

Eine Wohneinheit kann mit einer Gesamtfläche beworben werden, die Wände, Flure
oder Gemeinschaftsflächen einschließt. Tatsächlich fällt die nutzbare Wohnfläche
anschließend deutlich kleiner aus.

Verschweigen von Wartungsgebühren

Manchmal wird ausschließlich der Kaufpreis genannt. Erst nach Vertragsabschluss
erfährt der Käufer von zusätzlichen Wartungsgebühren, einer Wartungseinlage oder
weiteren Verwaltungsgebühren.

Unrealistische Mietrendite

Dem Käufer wird möglicherweise eine garantierte jährliche Rendite versprochen,
obwohl weder ein Verwaltungsvertrag noch eine Partei existiert, die diese Zahlung
rechtlich garantiert.

Scheinübergabe

Der Käufer erhält zwar die Schlüssel, jedoch fehlen dauerhaft nutzbare
Versorgungseinrichtungen, Genehmigungen oder vereinbarte Ausbauleistungen.

Psychologischer Verkaufsdruck

Folgende Aussagen sollen den Käufer häufig zu einer vorschnellen Entscheidung bewegen:

• „Es gibt bereits einen anderen Käufer.“
• „Dieser Preis gilt nur heute.“
• „Die Unterlagen zeigen wir erst nach der Reservierung.“
• „Die Reservierungsgebühr wird niemals zurückerstattet.“

Solche Aussagen sollten kein Grund für eine schnelle Zahlung sein, sondern ein Anlass,
den Kauf zunächst zu stoppen und sämtliche Unterlagen sorgfältig prüfen zu lassen.

14. Prüfliste vor jeder Zahlung

Vor der Zahlung einer Reservierungsgebühr oder Anzahlung sollten mindestens folgende
Fragen beantwortet werden:

1. Wer ist der rechtmäßige Eigentümer?
2. Auf welcher Grundlage beruht sein Eigentum?
3. Ist das Grundstück registriert?
4. Ist das Projekt genehmigt?
5. Ist die Wohneinheit Bestandteil der Baugenehmigung?
6. Ist die angegebene Fläche korrekt?
7. Besteht eine Hypothek?
8. Besteht eine Pfändung?
9. Existiert ein Rechtsstreit?
10. Wurde die Wohneinheit bereits verkauft?
11. Hat der Verkäufer den Kaufpreis vollständig bezahlt?
12. Bestehen offene Kaufpreisraten?
13. Bestehen offene Wartungsgebühren?
14. Bestehen offene Steuern?
15. Ist die Vollmacht gültig?
16. Benötigt der Verkauf die Zustimmung des Bauträgers?
17. Fallen Übertragungsgebühren an?
18. Kann die Wohneinheit registriert werden?
19. Welche Registrierungsform ist möglich?
20. Handelt es sich um Eigentum oder lediglich um ein Nutzungsrecht?
21. Ist eine Vermietung erlaubt?
22. Ist Kurzzeitvermietung erlaubt?
23. Sind Haustiere erlaubt?
24. Gibt es Nutzungsbeschränkungen für Pool oder Strand?
25. Sind die Einrichtungen kostenlos oder kostenpflichtig?
26. Erfolgt die Stromabrechnung nach staatlichem oder gewerblichem Tarif?
27. Existiert ein eigener Wasserzähler?
28. Gibt es einen Generator oder zusätzliche Energiekosten?
29. Wie hoch sind die Wartungsgebühren?
30. Können diese später erhöht werden?
31. Wer verwaltet das Projekt?
32. Was geschieht bei einem Wechsel der Verwaltung?
33. Wann erfolgt die Übergabe?
34. Welche Vertragsstrafe gilt bei Verzögerungen?
35. Besteht ein Rücktritts- oder Rückzahlungsrecht?
36. Welche Ausstattung ist im Kaufpreis enthalten?
37. Welche Möbel und Geräte werden mitverkauft?
38. Wer trägt die Registrierungskosten?
39. Wer bezahlt die Maklerprovision?
40. Ist eine Aufenthaltsgenehmigung garantiert oder lediglich eine Antragstellung möglich?

15. Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf

Beim Immobilienkauf sollte zwischen staatlichen Steuern und vertraglichen Gebühren
unterschieden werden.

Zu den wichtigsten Kosten gehören:

• Kauf- und Registrierungskosten.
• Jährliche Immobiliensteuer.
• Steuern bei einem späteren Verkauf.
• Steuern im Zusammenhang mit Vermietung oder gewerblicher Nutzung.
• Wartungs- und Servicegebühren, die keine staatlichen Steuern darstellen.

Die Höhe der Registrierungskosten hängt unter anderem vom Immobilienwert,
der Registrierungsart und den vorhandenen Unterlagen ab.

Im Kaufvertrag sollte eindeutig geregelt werden, wer folgende Kosten übernimmt:

• Registrierungskosten.
• Übertragungsgebühren.
• Maklerprovision.
• Frühere Steuerschulden.
• Offene Wartungsgebühren.
• Kosten für die Installation von Strom- und Wasserzählern.

16. Immobiliensteuer nach dem Kauf der Wohneinheit

Die Steuer auf bebaute Immobilien richtet sich grundsätzlich nach dem ägyptischen
Gesetz Nr. 196 aus dem Jahr 2008.

Steuerpflichtig ist im Regelfall der Eigentümer oder die Person, die ein
Nutzungs- oder Verwertungsrecht an der Immobilie besitzt.

Die Steuer gilt grundsätzlich sowohl für selbst genutzte als auch für vermietete
oder ungenutzte fertiggestellte Immobilien. Das Gesetz sieht jedoch verschiedene
Steuerbefreiungen und Ausnahmen vor.

Der Steuersatz beträgt 10 % des von der zuständigen Behörde geschätzten
jährlichen Netto-Mietwertes und nicht 10 % des Kaufpreises.

Fälligkeit der Immobiliensteuer

• Erste Rate bis Ende Juni.
• Zweite Rate bis Ende Dezember.

Der Eigentümer kann die gesamte Jahressteuer bereits mit der ersten Rate bezahlen.
Die behördliche Bewertung des Mietwertes wird grundsätzlich in regelmäßigen
Abständen überprüft.

Steuerbefreiungen

Nicht jede Immobilie ist automatisch steuerpflichtig. Unter bestimmten gesetzlichen
Voraussetzungen kann insbesondere der private Hauptwohnsitz von einer
Immobiliensteuer befreit sein.

Ob eine Befreiung tatsächlich gewährt wird, hängt jedoch von den gesetzlichen
Voraussetzungen sowie den eingereichten Unterlagen bei der zuständigen Behörde ab.

17. Gebühren für Wohnanlagen und Wartung

Die Gebühren einer Wohnanlage oder eines Resorts sind keine staatlichen Steuern,
sondern vertraglich vereinbarte Zahlungen an den Bauträger,
die Verwaltungsgesellschaft oder die Eigentümergemeinschaft.

Diese Gebühren können unter anderem folgende Leistungen umfassen:

• Sicherheitsdienst.
• Reinigung.
• Pflege der Gemeinschaftsflächen.
• Wartung der Aufzüge.
• Beleuchtung.
• Gartenpflege.
• Swimmingpool.
• Privatstrand.
• Interne Straßen.
• Müllabfuhr.
• Generatoren.
• Fitnessstudio oder Club.
• Gemeinschaftliches Fernsehen oder Internet.

Mögliche Formen der Wartungsgebühren

• Monatliche Gebühr.
• Jährliche Gebühr.
• Einmalige Wartungseinlage.
• Prozentsatz des Kaufpreises.
• Fester Betrag pro Quadratmeter.
• Sonderumlagen bei größeren Reparaturen.

Vor dem Kauf sollten folgende Unterlagen angefordert werden:

• Wartungs- und Verwaltungsordnung.
• Budget der angebotenen Dienstleistungen.
• Aktuelle Gebühren.
• Datum der letzten Gebührenerhöhung.
• Regeln für zukünftige Erhöhungen.
• Verzugsregelungen.
• Folgen einer Nichtzahlung.
• Leistungen, die nicht enthalten sind.
• Status der Wartungseinlage.
• Aktuelle Abrechnung der konkreten Wohneinheit.

Ein Vertrag, der der Verwaltungsgesellschaft unbegrenzte Gebührenerhöhungen ohne
nachvollziehbare Kriterien erlaubt, sollte nicht akzeptiert werden.

18. Darf ein Ausländer seine Immobilie vermieten?

Der Besitz einer Immobilie bedeutet nicht automatisch, dass jede Form der Vermietung ohne
weitere Voraussetzungen zulässig ist. Vor der Vermietung sollten die geltenden gesetzlichen,
vertraglichen und verwaltungstechnischen Bestimmungen geprüft werden.

Insbesondere sollten folgende Punkte überprüft werden:

• Bestimmungen des Kaufvertrags.
• Hausordnung der Wohnanlage.
• Genehmigungen des Projekts.
• Vorschriften für touristische oder kurzfristige Vermietungen.
• Erforderliche Zustimmung der Verwaltungsgesellschaft.
• Registrierungspflichten für Gäste, sofern vorgeschrieben.
• Steuerliche Verpflichtungen.
• Auswirkungen auf Versicherung und Wartung.
• Ob eine zusätzliche Genehmigung oder Registrierung erforderlich ist.

Ein Projekt kann beispielsweise langfristige Mietverträge erlauben, jedoch
tageweise oder wöchentliche Vermietungen untersagen.

Der Eigentümer sollte außerdem die steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen bei der
zuständigen ägyptischen Steuerbehörde prüfen, insbesondere wenn die Immobilie regelmäßig
oder zu touristischen Zwecken vermietet wird.

19. Darf ein Ausländer die Immobilie später verkaufen?

Grundsätzlich kann eine Immobilie später wieder verkauft werden. Allerdings können
gesetzliche oder vertragliche Beschränkungen bestehen.

Mögliche Einschränkungen sind unter anderem:

• Beschränkungen nach dem Gesetz über den Immobilienerwerb durch Nicht-Ägypter.
• Zeitlich begrenzte Veräußerungsverbote.
• Erforderliche Zustimmung des Bauträgers.
• Übertragungsgebühren.
• Vorkaufs- oder Zustimmungsrechte.
• Vollständige Zahlung aller Kaufpreisraten.
• Begleichung sämtlicher Wartungsgebühren.
• Ausgleich offener Steuern.
• Abschluss der Registrierung.
• Vorliegen eines rechtlich zulässigen Käufers.

Ein erhebliches Risiko besteht darin, dass ein Käufer eine Immobilie mit unzureichenden
Unterlagen erwirbt und diese später nur schwer oder gar nicht weiterverkaufen kann.

Die spätere Verkäuflichkeit sollte deshalb bereits vor dem Kauf geprüft werden.

20. Sichere Zahlung des Kaufpreises

Grundsätzlich sollten nachvollziehbare Banküberweisungen verwendet werden, anstatt
größere Bargeldbeträge zu transportieren oder bar zu bezahlen.

Ein Zahlungsnachweis sollte mindestens folgende Angaben enthalten:

• Name des Käufers.
• Name des Verkäufers.
• Nummer der Wohneinheit.
• Zahlungszweck.
• Überwiesener Betrag.
• Verwendete Währung.
• Datum der Überweisung.
• Vertrags- oder Reservierungsnummer.

Folgende Vorgehensweisen sollten vermieden werden:

• Überweisung auf ein Konto, das nicht dem Vertragspartner gehört.
• Zahlung an den Immobilienvermittler anstelle des Verkäufers.
• Zahlung ohne Quittung oder Zahlungsnachweis.
• Angabe eines niedrigeren Kaufpreises im Vertrag.
• Verwendung eines Schuldscheins anstelle eines eindeutigen Zahlungsnachweises.
• Zahlung des vollständigen Kaufpreises vor Abschluss der rechtlichen Prüfung.

Beim Kauf von einem Bauträger sollte die Zahlung ausschließlich auf das im Kaufvertrag
genannte Firmenkonto erfolgen und nicht auf das Privatkonto eines Mitarbeiters.

Die Banküberweisung ist außerdem wichtig, wenn später eine
Immobilienaufenthaltsgenehmigung beantragt werden soll.

21. Aufenthaltsgenehmigung aufgrund von Immobilieneigentum

Immobilieneigentum kann die Grundlage für die Beantragung einer
Immobilienaufenthaltsgenehmigung bilden. Dabei sollten jedoch folgende Punkte
beachtet werden:

1. Der Immobilienkauf führt nicht automatisch zu einer Aufenthaltsgenehmigung.
2. Ein nicht registrierter oder unvollständiger Vertrag kann möglicherweise nicht ausreichen.
3. Immobilienwert, überwiesener Betrag und Zahlungsart können die Aufenthaltsdauer beeinflussen.
4. Die Erteilung erfolgt erst nach Prüfung durch die zuständigen Behörden.
5. Eine Immobilienaufenthaltsgenehmigung ersetzt keine Arbeitserlaubnis.

Je nach den zum Zeitpunkt der Antragstellung geltenden Vorschriften können
unter anderem folgende Unterlagen verlangt werden:

• Gültiger Reisepass.
• Aktuelle Passfotos.
• Registrierter Eigentumsvertrag oder ein anderer anerkannter Eigentumsnachweis.
• Bescheinigung der Immobilienregistrierungsstelle.
• Nachweis über die Banküberweisung aus dem Ausland.
• Nachweis des Währungsumtauschs, sofern erforderlich.
• Wohnsitznachweis.
• Zahlungsbelege.
• Unterlagen des Ehepartners und der Kinder.
• Nachweis über das Fortbestehen des Eigentums bei einer Verlängerung.
• Weitere Genehmigungen oder Bescheinigungen, sofern erforderlich.

Gilt die Aufenthaltsgenehmigung auch für Ehepartner und Kinder?

Familienangehörige können unter bestimmten Voraussetzungen eine abgeleitete
Aufenthaltsgenehmigung beantragen. Für jede Person gelten jedoch eigene
Voraussetzungen, Unterlagen und Gebühren.

Erlaubt die Immobilienaufenthaltsgenehmigung die Aufnahme einer Arbeit?

Nein. Aufenthaltsgenehmigung und Arbeitserlaubnis sind zwei unterschiedliche
Rechtsbereiche. Wer in Ägypten arbeiten oder eine gewerbliche Tätigkeit ausüben möchte,
muss zusätzlich die hierfür geltenden gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen.